【不動産投資】現地調査で絶対にやるべき3つのこと
金融マンです。
不動産投資をするときには、必ず現地調査に行きますよね？
その際に、必ずやるべきことがいくつかあります。
ここでは、不動産投資のプロである金融マンの視点から、絶対にやるべき３点について解説します。
これを読めば、不動産投資をした後に、現地調査で後悔することは無くなります！
目次
不動産投資における現地調査とは
まず、現地調査とは何でしょう？
ずばり文字通り、投資対象の不動産を現地に行って調査することです。
ここで大事なのは・・・。
現地見学ではなくて現地「調査」
ということです。
これ、かなり大事です。
オンラインショップにある家電を買う前に、念のために量販店に見に行くのとはわけが違います。かなりの真剣さと事前準備が必要です。
主に現地調査では以下の作業を行います。
- アクセス性の確認（最寄駅からの道とか）
- 対象物件の物としての確認（瑕疵の有無とか）
- 競合物件の調査（賃料相場の妥当性とか）
まあ、だいたい他のサイトでもこの程度の情報は書いてあります。
不動産投資における普通の現地調査
上の①～③にある一般的な現地調査について少しだけ見ていきましょう。
アクセス性の確認
不動産の価値（特に賃貸マンション）は、立地で決まると言っても過言ではありません。
頻繁に使う交通手段（駅とかバス停）までの距離はもちろん、商業施設や公共施設（学校とか）までの距離も見ておきましょう。
そして、距離だけではなく、道のりの質（交通量、治安、等）も重要なチェックポイントです。
対象物件の物としての確認
そして、建物そのものの質についても勿論、確認します。
目に見える部分の瑕疵だけではなく、水の出具合や電力の安定性等、実際に自分が住むと仮定して隅々まで確認しましょう。
更に、投資対象の部屋のみではなく、隣地との境界確認等、あらゆる権利関係も確認する必要があります。
競合物件の調査
現地調査の前に、競合する物件の概要と賃料相場を調査しておきましょう。
そして、投資対象だけではなく、競合物件もできれば中まで見ておきたいところです。
そうすることで周辺の相場観が養われます。
更に、周辺の稼働率や入居者属性も競合物件を周りながら探りましょう。
不動産投資における現地調査の必要性
上の①～③、どれも今ならネットで可能では？
わざわざ見に行くのめんどくさい。
そうですね。
最近ではオンラインで内見もできるしね。
それでも、絶対に現地に行くべきです。
どゆこと？
現地調査では「情報」以外にも「体験」が大事なんです！
現地調査で絶対に体験すべきこと３点
そうなんです。体験が大事なんです。
だから、現地調査は省略できないのです。
なので、以下の３点を絶対にやるべし！
雨の日の夜に一人で見に行くべし！
不動産を見に行くときは、だれだってわくわくします。
そのわくわくバイアスを取り除いた冷静な目で物件を見る必要があるのです。
賃借人は必ず晴れた昼間にあなたの投資物件を見に来るとは限りません。
賃借人は仕事で失敗して暗い気持ちであなたの投資物件に帰る夜もあるでしょう。
そんな時に、あなたの投資物件がどのような印象の物件に見えるのか？
賃借人の視点に立って、冷静な気持ちで物件を見るには、雨の日の夜がいいということです。
雨の日の夜でも魅力的な物件に感じられれば、きっとその物件は優良物件です。
管理組合の集会を覗いてみるべし！
区分マンションであれば、必ず管理組合が存在します。
しかしながら、運営がきちんと行われているか否かは別です。
そして、重要な共用部を管理するのは管理組合です。
「マンションは管理を買う」という格言（？）もあるほどですので重要です。
また、他の住人・所有者がどのような人たちなのかも知っておくべきでしょう。
ですので、実際に管理組合の集会を覗いて、その実効性や他の所有者を肌で感じましょう。
地場の不動産屋に行ってみるべし！
地場の不動産屋はその地域の歴史を知っています。
つまり、物件概要書には載っていないような事を知っている場合が多いのです。
例えば事故物件であっても、所有者が転々とする間に告知されなくなることも考えられます。
また、地域での評判（元々公園だった土地なので、あまり良く思われていない物件）等も聞くことができます。
まとめ
いかがでしょう？
そこまでやる？とお思いかもしれませんが、不動産投資は決して小さい金額ではないです。
リスクも低くはないです。
排除できるリスクがあるなら、排除しておくのが投資というものです。
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