【不動産投資】サブリースにするべき物件とは？

金融マンです。
不動産投資で物件を買った後の最大の悩み、空室リスク。
これをヘッジする方法の一つがサブリースです。

しかし、サブリースにすべき物件とするべきではない物件に分かれます。
では、どのような物件がサブリースにするべきなのでしょうか？

この記事を読めば、サブリースにすべき物件が理解でき、もう空室リスクで悩むことは無くなります。

サブリースとは？

一棟貸しのことでしょ？

一般的にはそう思われていますが、実は違います。
正確には以下の通りです。

引用元：三菱地所リアルエステートサービス

なるど。
「サブリースしてもらう為にマスターリースする」
が正しいのかな？

そうですね。
プロは「サブリースに出す」という言い方してますね。

サブリースのメリットとデメリット

サブリースの場合と一般的な直接入居者に貸す場合を比べてみるとよくわかります。
（水色がより有利な方です。）

サブリースの種類

上の表で「空室リスク」「賃料変動リスク」が「原則無し」になってる。
原則ってどうゆうこと？

いいところに気が付きましたね。
サブリースにも種類があるということです。

＜マスターリース賃料固定型＞
空室や賃料減額等の影響を受けたサブリース賃料（入居者からの賃料）に関係なく、マスターリース賃料が固定されているもの。

＜マスターリース賃料変動型＞
空室や賃料減額等の影響を受けたサブリース賃料に連動する、マスターリース賃料。
この場合、空室リスクや賃料変動リスクは所有者であるあなたが負います。

サブリースにすべき物件とは？

では、結局、サブリースにすべき物件とはどのような物件なのでしょう？

上の表を見ると圧倒的にサブリースが有利に見えるけど？

一つだけ、直貸しが勝っているよね？
「賃料収入」です。
ここがポイント。

どうゆうこと？

賃料収入を減らしてまでサブリースをしますか？
って話です。

要するに、賃料収入が安定している物件であれば、サブリースに出す必要はありません。
理由は以下です。

入居者募集や入退去の手間がほとんどかからない。
空室リスクや賃料変動リスクもほとんどない。

逆に、入退去が激しく賃料収入が安定しない物件はサブリースに向いていると言ことになります。

そして忘れてはいけないのが分散効果です。
例えば、あなたのポートフォリオがマンションの一室だけだった場合、分散効果が聞いていません。
ということは、リスクが高い状態です。
万が一入居者が退去したら、いきなり赤字ですよね？

こういった場合もサブリースを活用すべきでしょう。

絶対にやってはいけないサブリースとは？

但し、絶対にやってはいけないサブリースもあります。（個人的見解）

それは、その不動産を立てたデベロッパーが請け負うサブリースです。

なぜなら、物件を売り続けて回転させるビジネスモデルの人たちだからです。
物件を売りたいがために、販売価格を抑えめにして代わりにサブリース手数料を高めに設定するケースが多く見られます。
新築で安定稼働が見込まれるのにわざわざマスターリースに出す必要はないかもしれません。
また、新築プレミアムが剝れた時点でマスターリース契約を解除してきたなんて話もよく聞きます。

↓合わせて読みたい（新築プレミアムについて）