【不動産投資】サラリーマンの不動産投資は新築か中古か？
金融マンです。
不動産投資でまず悩むのはこれ。
新築マンション vs 中古マンション
不動産金融もさんざん手掛けてきた金融マンが、結論から言います。
絶対に中古マンションです！
中には新築マンション推しのサイトも見かけますが、不動産しか知らない人の意見です。
なぜなら、含んでいるリスクが違いすぎます。
この記事を読めば、なぜ不動産投資をするなら中古マンションなのか理解できるようになります。
目次
新築マンションと中古マンションのマーケット
サラリーマンが個人で不動産投資を始めるのなら、基本的には分譲マンションの一室を購入して賃貸に出すという方法になります。
では、そもそも、日本にはどの程度の新築マンションと中古マンションがあるのでしょう？
引用元：国交省HP
新築マンションは、最近では毎年約10万戸が供給されています。
中古マンションは、直近では654万戸のストックがあるのです。
なら、新築マンションの方が希少価値あるよね？
はい。
だけど、その希少価値が曲者なんですよ・・・
次項で説明しますね。
新築マンションと中古マンションのリスクの違い
次に、新築マンションと中古マンションが抱える主なリスクを整理してみました。
つまり、新築では発生確率の高いリスクを抱え、更にそのリスクが顕在化した場合のダメージが大きいのです。
この２つの要素について詳しく見てみましょう。
賃料低下リスク
これは、投資物件の周囲の賃貸マーケットに依存するリスクです。
マンション供給が進んで競合物件が急激に増えたり、投資物件の魅力が競合物件に比べて低くなった場合に顕在化します。
そして、これ、新築マンションの方が影響受けるのです。
なぜ？
「マンション供給が進む」 ＝ 「新築が増える」
ということは新築マンションの方がライバルが増えやすいのです。
でも魅力は低下しづらいよね？
いや、逆です。
「新築プレミアム」というものがあります。
築浅な物件ほど、魅力の低下速度は速いのです。
こんなイメージね。
これが、新築プレミアムが剝れていくイメージです。
洋服で何でもそうですが、中古品どおしの価値はあまり変わらないけど、新品と中古品との価値の差は大きいですよね？
これが「新築プレミアム」です。
売却損リスク
新築プレミアムは、投資の最後の作業である売却時にも大きな影響を及ぼします。
どうゆうこと？
新築マンションを買うということは、
新築プレミアム付きで買うということ。
売却時には新築プレミアムは消えているね。
そう！
つまり、中古で買って中古として売る場合に比べて、
新築プレミアム分の価格が下がった値段で売るということです。
要するに、新築マンションへの投資では、売却損が非常に出やすいということです。
なぜサラリーマンの不動産投資なら中古マンションなのか
ここまでで、新築マンションの方がリスクが高いのは解りましたよね？
でも、他のリスクは新築の方が低いよね？
そうですね。
それでも、新築プレミアムによる賃料低下リスクや
売却損リスクの方が遥かに発生確率も高いし、
ダメージが大きいです。
ということで、危ない橋を渡れないサラリーマンが不動産投資をするなら、中古マンションに限るということですね。
まとめ
いかがでしょう？
賃料低下や売却損のリスクに着目しましたが、他のリスクについても別記事で解説します。
サラリーマンでも、鉄則を守っていけば、不動産投資は怖くありません。
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