【不動産投資】絶対にやってはいけないレバレッジとは？
金融マンです。
不動産投資を始めようと考えているサラリーマンは必読です。
レバレッジ、これ大事です。
しかし、絶対にやってはいけないレバレッジがあります。
わかりやすく解説します。
これを読めば、サラリーマンに適切な不動産投資におけるレバレッジが解るようになります。
目次
レバレッジとは？
レバレッジとは「てこの原理」のことです。
つまり、小さい資金で大きな資産を運用することです。
金融業界では「レバレッジを効かせる」とか「レバいくつ？」とか言います。
不動産投資でレバレッジとは？
例えば、1,000万円の自己資金で5,000万円の投資用不動産を買ったとします。差額の4,000万円は融資で調達です。
つまり、自己資金の5倍の資産を運用することになりますね。
レバいくつ？と聞かれたら？
この場合は「5倍」とか「LTV80%」が正解。
LTV？？？
Loan To Value のことで、不動産価格に対する融資の割合ね。
不動産投資の他にも、レバレッジを活用した投資手法には以下のようなものがあります。
- FX
- バイナリーオプション
- その他信用取引
不動産投資でレバレッジは大きい方がいい？
レバレッジをかければかけるほど有利では？
と思いますよね？
実は、これが落とし穴。
レバレッジをかければかけるほど、あなたのリスクは高まります。
サラリーマン不動産投資の最小レバレッジ
最小は・・・0です。
つまり、全額自己資金で投資用不動産を買うということです。
この場合リスクはかなり削られます。
以下のようなケースで次の最大レバレッジの場合と比べれば明白です。
＜例＞
賃貸マーケットの悪化で空室が発生！もしくは賃料が低下！
でも、単純に自己資金の運用利回りが低下するのみ。
サラリーマン不動産投資の最大レバレッジ
最大は・・・無限大です。
つまり、自己資金０の場合がこれに当たります。
要するに、フルローン（全額融資）で投資用不動産を買うということです。
この場合リスクが相応に増えます。何故でしょう？
先述の例で比べてみましょう。
＜例＞
賃貸マーケットの悪化で空室が発生！もしくは賃料が低下！
それでも、毎月の返済額は変わらない！
そして最大限借りているので少しでも賃料収入が減ると収支はマイナス！
FXのレバレッジとの違いは？
金融マンが考えるサラリーマンの不動産投資に最適なレバレッジの結論の前に、レバレッジ取引で人気のあるFXと比較してみます。
ちょうど解りやすい表があったので引用させていただきました。
引用元：資産形成AtoZ
要するに、不動産投資の場合は、レバレッジをかけても損失が限られているという点で他のレバレッジ商品よりも安全だということです。
結局、サラリーマンにはどのくらいのレバレッジがいいの？
結論。
サラリーマンが不動産投資をする際のレバレッジは以下のように考えましょう。
＜STEP1＞
以下の事象が起きたことを想定し、その場合の賃料収入の減収額を見積もる。
- 空室の発生
- 賃貸マーケットの悪化
＜STEP2＞
以下の事象が起きたことを想定し、その場合の毎月の元利金弁済額を見積もる。
- 金利上昇
＜STEP3＞
STEP1で算出した減収額でもSTEP2の返済が可能な金額を見積もる。
これが借りてもいい金額です！
そして、これが適切なレバレッジです。
何倍とか何％ということではないです。
最後に大事なこと。
元利金の弁済にサラリーマンの給料を絶対に充てないということです！
まとめ
いかがでしょう？
当たり前に感じるでしょうが、これができずに借りすぎる人が多いのが現実です。
決して給料で弁済するような事態が生じない程度のレバレッジにしましょう。
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